Dom bez pozwolenia na budowę. Zdecydowaliśmy się na ten krótki tekst,...
Adaptacja projektu
Zanim rozpoczniemy budowę wymarzonego domu, musimy uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego. Do uzyskania zgody organu architektoniczno-budowlanego niezbędne jest opracowanie projektu budowlanego. Adaptacja projektu to proces poprzedzające powyższe działania.
W przypadku zawarcia umowy na budowę domu z keramzytu z Domy Expobud, dokonujemy wyboru projektu powtarzalnego oferowanego przez firmę. Pamiętajmy, aby przed zakupem projektu gotowego sprawdzić, czy odpowiada on warunkom zabudowy. Różnych ograniczeń ze strony planu miejscowego oraz wymogów techniczno-budowlanych może być całkiem sporo. Dlatego przed zakupem projektu zaleca się sprawdzenie zapisów MPZP czy WZ, lub skontaktować się z naszym projektantem. Pomoże on przeanalizować plan miejscowy lub warunki zabudowy i w razie wątpliwości podpowie co zrobić.
Adaptacja projektu formalności
Należy pamiętać, że każdy projekt gotowy powstaje na podstawie ogólnych zasad projektowych bez odniesienia do rzeczywistych warunków. Czyli bez uwzględnienia położenia działki, jej ukształtowania, warunków gruntowych itd. Dlatego właśnie należy wykonać adaptację projektu. Co oznacza, że projektant, uwzględniając przepisy dotyczące usytuowania budynku na działce oraz przystosowaniu do warunków gruntowych i klimatycznych, wprowadza zmiany do projektu (warstwy nośne gruntu, poziom wód gruntowych, głębokość przemarzania, wysokość poziomu posadzki parteru, charakterystykę energetyczną etc.). Projekt musi być zgodny też z zapisami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zapisy określają zwykle geometrię dachu, kąt nachylenia połaci, szerokość elewacji frontowej, usytuowanie i maksymalną wysokość kalenicy, kolor pokrycia dachu itd
Dokumenty potrzebne do adaptacji projektu.
Do adaptacji projektów domów z keramzytu Domy Expobud projektant potrzebuje dodatkowych dokumentów, m.in.:
· aktualnej mapy do celów projektowych;
· wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu;
· warunki przyłączenia mediów (elektrycznego, gazowego, ciepłownicznego, wodociągowego i kanalizacyjnego);
· wypisu z rejestru gruntów;
· decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej gruntu (dla działek rolnych lub leśnych);
· uzgodnienia i decyzji uprawomocniające wykonanie zjazdu z drogi publicznej na działkę;
· badanie geotechniczne gruntu;
Wiedząc, jakie są warunki zabudowy działki i dysponując odpowiednimi dokumentami, przystępujemy do opracowania projektu.
Zakres prac adaptacji projektu
Zgodnie z zapisami Prawa Budowlanego architekt dokonujący adaptacji projektu gotowego przejmuje funkcję głównego projektanta budynku, nawet jeśli nie wprowadza żadnych zmian projektowych. Poza tym ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu, za zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi (na dzień składania projektu). Przejmuje także wszystkie wynikające z ustawy obowiązki i uprawnienia, łącznie z odpowiedzialnością za prawidłowość i kompletność projektu.
Główny zakres prac zespołu projektowego w ramach adaptacji:
· sprawdzenie zgodności projektu z uwarunkowaniami lokalizacyjnymi i dostosowanie projektu do zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub w przypadku jego braku – dostosowanie projektu do Warunków Zabudowy;
· opracowanie projektu zagospodarowania terenu;
· określenie warunków posadowienia budynku i jego kategorii;
· opracowanie projektu fundamentów do lokalnych warunków gruntowo – wodnych;
· sprawdzenie lub przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych obciążeń i warunków klimatycznych;
· opracowanie charakterystyki energetycznej z uwzględnieniem uwarunkowań lokalizacyjnych;
· dostosowanie projektu do obowiązujących norm, przepisów prawa i warunków technicznych
· opracowanie instalacji wewnętrznych i przyłączy;
· określenie obszaru oddziaływania obiektu;
· opracowanie informacji Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia;
· w przypadku wprowadzenia zmian – naniesienie ich na oryginał projektu gotowego w zakresie rysunkowym i tekstowym lub opracowanie rysunków zamiennych;
· przygotowanie części opisowej i zestawienie dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
· dołączenie do projektu stosownych oświadczeń i zaświadczeń.
Adaptacja projektu nie obejmuje opracowania projektów zjazdów na drogę publiczną oraz projektów przyłączy.
Zmiany projektowe
Niestety bardzo często adaptacja jest rozumiana jako możliwości wprowadzenia zmian w układzie funkcjonalno-przestrzennym w projekcie typowym. Istotne jest, że adaptacja sama w sobie nie polega na wprowadzaniu zmian projektowych. Serwis-dom.pl umożliwia podczas adaptacji projektów domów z keramzytu Domy Expobud na ich wprowadzenie, oczywiście w zakresie zmian dozwolonych. Należy jednak pamiętać, że wprowadzenie zmian to nie jest jedynie formalność, podczas której architekt wprowadza zmiany projektowe na rysunkach. Zmianom podlegają wszystkie branże (architektura, konstrukcja, instalacje).
Każdy projekt gotowy jest chroniony prawem autorskim. Dodatkowo projekty domów prefabrykowanych z keramzytu Domy Expobud maja ograniczenia produkcyjne, dlatego zakres zmian, które można wprowadzić do projektu jest ściśle określany przez Domy Expobud.
Zakres przykładowych zmian projektowych akceptowanych przez Domy Expobud:
· zmiana kąta nachylenia dachu;
· zmiana funkcji pomieszczeń i rodzaju instalacji wewnętrznych;
· zmiana wielkości i lokalizacji okien i drzwi;
Wszelkie zmiany są możliwe pod warunkiem zachowania parametrów wymaganych przepisami i normami, zachowania walorów użytkowych budynku i formy architektonicznej oraz w przypadku zmian konstrukcyjnych, ponownego obliczenia konstrukcji. Aby mieć pewność, że planowane zmiany będą mogły być wprowadzone, należy uzgodnić wprowadzenie zmian jeszcze przed zakupem domu z keramzytu od Domy Expobud.
Zmiany istotne i nieistotne
W trakcie budowy, po zatwierdzeniu projektu możliwe jest również dokonywanie zmian w projekcie, o ile zostaną one zaakceptowane przez Domy Expobud. Odstępstwa istotne wymagają sporządzenia projektu zamiennego, a następnie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (a w wypadku zgłoszenia budowy musimy wystąpić z kolejnym zgłoszeniem, składając w urzędzie kompletną dokumentację, uwzględniającą zmiany.). Dopiero wtedy można kontynuować prace budowlane. Odstępstwa nieistotne wymagają naniesienia na projekt i wpisania do dziennika budowy (bez konieczności przerywania prac). O tym, czy zmiana jest istotna, czy nie, decyduje projektant.
Cena adaptacji projektu domu typowego z keramzytu Domy Expobud
W przypadku zlecenia adaptacji projektu przez architekta wskazanego przez Serwis-dom.pl lub Domy Expobud Inwestor nie ponosi kosztu zakupu projektu typowego. Płaci jedynie za adaptację projektu.
Koszt adaptacji projektu typowego to 3400zł. netto
Kwota ta nie obejmuje kosztów związanych z uzyskaniem mapy do celów projektowych, badaniem gruntu, opracowaniem projektów przyłączy etc.
Należy również pamiętać, że za zmiany projektowe wprowadzane podczas adaptacji trzeba zapłacić dodatkowo. Koszt wprowadzenia zmian w projekcie ustala się indywidualnie z architektem adaptującym. Zależny jest m.in. od zakresu, stopnia trudności i pracochłonności wprowadzanych zmian.
