Dom bez pozwolenia na budowę.

Zdecydowaliśmy się na ten krótki tekst, aby obalić powszechnie panujący mit dotyczący budowy domów bez pozwolenia do 70m2.  Mamy dużo zapytań od potencjalnych klientów na domy do 70m2. W naszej ofercie niedawno pojawił się dom 57m2 (https://serwis-dom.pl/domy-expobud/projekt-35/). Nie dlatego, że można go ewentualnie budować bez pozwolenia na budowę. Po prostu jest to uzupełnienie naszej oferty domów z keramzytu, gdzie dotychczas najmniejszy dom miał 82m2.

Tak naprawdę każdy z naszych domów z keramzytu  można budować bez pozwolenia na budowę, stosując tzw. procedurę Zgłoszenia. Dotyczy to domów zarówno o powierzchni użytkowej 82m2 (np MP4B ) jak i nawet 165m2 (np MP3) .

MP3G – Dom jednorodzinny (146m2 ) z garażem (20m2 ) w bryle budynku

To, czy dany dom można budować bez pozwolenia na budowę, zależy  od uwarunkowań działki na której budynek ma być  wybudowany. Jeżeli np.  dom 70m2 planujemy postawić na działce objętej ochroną wojewódzkiego konserwatora zabytków to ZAWSZE trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, niezależnie od wielkości tego domu. Jeżeli  obszar oddziaływania nie mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,  to ZAWSZE trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Przykładem takiej sytuacji może być planowana przydomowa oczyszczalnia ścieków. Oczyszczalnia ścieków, której zasięg oddziaływania zwykle obejmuje działki sąsiednie.

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła uproszczone rozwiązania prawne w przypadku budowy domów jednorodzinnych do 70 m2. Dotyczy to domów, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane . Dotyczy to budów prowadzonych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Podstawowa zmiana polega na:

• możliwości budowy domów jednorodzinnych bez uzyskania pozwolenia na budowę,
• bez ustanowienia kierownika budowy,
• bez prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.

Jednak budując dom do 70m2 i tak należy wykonać adaptację projektu do działki i wykonać projekt techniczny tego domu. Do tego momentu zakres prac jest identyczny zarówno w przypadku budowy z pozwoleniem jak i budowy na Zgłoszenie.

Zauważalna różnica jest w procedowaniu dokumentów przez Starostwo odpowiednie dla danej lokalizacji budowy. W przypadku Pozwolenia na Budowę Starostwo ma 65 dni na decyzję. W przypadku Zgłoszenia 21 dni na wydanie tzw. milczącej zgody lub wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Natomiast w przypadku  budowy  domu  do 70m2 na własne potrzeby mieszkaniowe  do budowy można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W praktyce oznacza to, że  inwestor nie musi czekać 21 dni z rozpoczęciem inwestycji.

Wydawać by się mogło, że  zmiana w odniesieniu do domów do 70m2    wydaje się korzystna. W praktyce może mieć różne konsekwencje, wynikające np. z ewentualnych roszczeń właścicieli działek sąsiednich, możliwymi problemami wykonawczymi. Może to znacząco zwiększyć zarówno koszty budowy domu, jak i czas potrzebny do jej zakończenia. Problematyczne może być również kredytowanie inwestycji, ubezpieczenie wybudowanego budynku,  przyszła sprzedaż nieruchomości.

Ponadto rezygnacja z nadzoru organów nad działalnością inwestora przed przystąpieniem do robót budowlanych może spowodować, że eliminowanie ewentualnych błędów może zakończyć się wstrzymaniem robót przez organ nadzoru  budowlanego. W skrajnych przypadkach wręcz wydaniem przez ten organ nakazu rozbiórki.

Biorąc pod uwagę bezpieczeństwo Inwestora oraz na podstawie dotychczasowego doświadczenia rekomendujemy procedurę dokonywania zgłoszenia budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez ograniczenia powierzchni użytkowej, jeśli inne warunki nie zobowiązują do uzyskania pozwolenia na budowę.

W ostatnim roku 80% naszych wspólnych realizacji domów z keramzytu ( Domy Expobud & Serwis-dom.pl) wykonaliśmy na podstawie Zgłoszenia.  Skróciło  czas potrzebny na rozpoczęcie faktycznej budowy nawet do 2 miesięcy.